Кто остается собственником дома после подписания предворительного договора купли продажи

Содержание
  1. Почему предварительный договор опасен для продавца недвижимости? Показываю на примере
  2. Расскажу с самого начала
  3. Что-то пошло не так
  4. Судебные процессы
  5. Уголовное дело
  6. Вместо вывода
  7. Срок освобождения квартиры после продажи по закону: дата оформления, законодательные нормы и советы юристов
  8. Условные этапы сделки
  9. Законодательные нормы
  10. Соглашение играет роль
  11. Востребование и “очистка” жилья
  12. Индивидуальные случаи
  13. Если не выписаться
  14. Что может сделать продавец
  15. Устное обсуждение
  16. Обязательно ли выписываться
  17. Если в жилье остались жильцы
  18. Советы продающей стороне
  19. Советы покупателям
  20. О дате
  21. Заключение
  22. Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке
  23. Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?
  24. Чем рискует покупатель
  25. Отказ заключить основной ДКП
  26. Дом окажется не достроен
  27. Строительные дефекты
  28. Дефекты в тексте соглашения
  29. Двойные продажи
  30. Пдкп при банкротстве застройщика
  31. Заключение ПДКП
  32. Подписание основного ДКП
  33. Образец ПДКП
  34. Особые случаи заключения ПДКП
  35. Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
  36. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  37. Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Олеся Обижаева:
  38. spec
  39. Что же такое предварительный договор купли-продажи дома?
  40. Четыре основных проблемы заключения предварительного договора купли-продажи дома
  41. Как избежать проблем

Почему предварительный договор опасен для продавца недвижимости? Показываю на примере

Кто остается собственником дома после подписания предворительного договора купли продажи
Продавец остался и без квартиры, и без денег. При этом он сам через суд заставил покупателя купить у него квартиру, ссылаясь на предварительный договор.

Самое интересное, что продавец и к юристу сходил. Юрист ему растолковал содержание статьи 429 Гражданского кодекса, толкование продавцу понравилось.

А возможные последствия? Да, ну. Зачем их просчитывать?
Судебную практику анализировать? Вот еще, заняться больше разве не чем?

Расскажу с самого начала

Продавец (так и буду именовать этого человека в данном материале) решил перебраться из своей квартиры в новостройку.

Квартира была неплохая, можно даже сказать хорошая – не очень старый дом, качественный ремонт…

Но хотелось большего.

Срок сдачи нового дома приближался и решил продавец протестировать продажу существующей квартиры. Выставил объявление, указав довольно смелую цену, – выше рыночной.

Неожиданно покупатель нашелся. Видно было, что мужчина плохо представляет цены на рынке, но разве это проблемы продавца? Нужно было пользоваться ситуацией.

Продавец объяснил покупателю, что в настоящий момент продать квартиру еще не готов, но если покупатель подождёт два месяца, то сделка состоится.

Покупатель был готов подождать.

Чтобы зафиксировать условия будущей сделки, стороны оформили предварительный договор.

Что-то пошло не так

Примерно через месяц покупатель явился к продавцу с виноватым видом и объяснил, что его жизненная ситуация резко изменилась и он не сможет купить квартиру – денег теперь у него на это нет.

Продавца объяснения не устроили, и он пошёл к юристу. Итог этого визита я описал в начале своего материала – юрист сообщил клиенту, что в сложившейся ситуации он имеет право предъявить к покупателю судебный иск о понуждении заключить договор, со ссылкой на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса.

И продавец воспользовался этим свои правом. Он сам насильно и через суд вручил квартиру покупателю.

Понимаете? Сам!

Судебные процессы

Продавец не мог проиграть этот судебный процесс. И он его выиграл.

Покупатель не отрицал наличие у себя обязанностей по договору, но пытался убедить истца отказаться от иска по причине того, что исполнить обязательство все равно не сможет – у него нет ни денег, ни имущества, которое можно было продать для получения необходимых денежных средств.

Это продавца не насторожило.

Во исполнение решения суда было возбуждено исполнительное производство.

Обратите внимание, что в решении суда значилось, что ответчик должен заключить основной договор. Покупатель исполнил эту свою обязанность.

Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным в момент государственной регистрации. Обязанности сторон по такому договору возникают после такой регистрации.

После регистрации покупатель обязанность по оплате не исполнил. Но! Собственником квартиры он стал.

Чтобы взыскать с покупателя деньги, продавцу пришлось подать еще один иск.

А покупатель… Он продал квартиру между этими двумя процессами.

Имел право. Квартира находилась в его собственности.

Уголовное дело

После убедительной победы во втором процессе и, не имея возможности взыскать хоть что-то с покупателя, продавец обратился в правоохранительные органы.

Только вот состава преступления в действиях покупателя обнаружено не было.

Ну, а в чем преступление? Он же пришел к продавцу и сказал, что денег нет. Потом в суде сказал – денег нет. Он несколько раз предупреждал продавца, что если сделка состоится, то обязанность по оплате выполнена не будет.

Продавец не слушал и настаивал на сделке. Где обман?

Вместо вывода

Если откровенно, то мне кажется, что схема была спланирована покупателем заранее. Он не зря откликнулся именно на объявление с завышенной ценой – обычная игра на человеческой жадности.

Вместе с тем, в сложившейся ситуации действительно сложно возбудить дело о мошенничестве – внешне покупатель неоднократно предупреждал продавца, не требовал от него заключения договора, предлагал остаться “при своих”.

Очень надеюсь, что этот материал убережет продавцов недвижимости от подобных ошибок. Юридически ситуацию можно было просчитать, но с юристом продавцу не повезло.

Бывает.

Все использованные в статье изображения распространяются по свободной лицензии.

Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.

Канал “О праве по-русски” ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть на своем экране серьезные юридические тексты, написанные простым языком

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rupravo/pochemu-predvaritelnyi-dogovor-opasen-dlia-prodavca-nedvijimosti-pokazyvaiu-na-primere-5dc26c0fd7859b00b17a7126

Срок освобождения квартиры после продажи по закону: дата оформления, законодательные нормы и советы юристов

Кто остается собственником дома после подписания предворительного договора купли продажи

Многих интересует срок освобождения квартиры после продажи по закону. Этот вопрос является крайне важным.

Он помогает разобраться в особенностях купли-продажи, а также решает большинство конфликтов между покупателем и продавцом. Как показывает практика, не все знают о правилах освобождения недвижимости в РФ.

И это зачастую становится огромной проблемой. Особенно если стороны идут на конфликт.

Условные этапы сделки

Сроки освобождения квартиры после продажи в России вызывают у граждан немало вопросов. Чтобы прояснить ситуацию, необходимо в первую очередь представить себе процесс в целом.

Условно купля-продажа делится на:

  1. Сбор документов.
  2. Подписание предварительного договора о покупке жилья.
  3. Заключение основного соглашения о продаже и приобретении недвижимости.
  4. Регистрация договора установленной формы.
  5. Передача жилья новому владельцу территории.

Ничего трудного или непонятного. Только не все знают, что сроки выписки после продажи квартиры установлены на законодательном уровне. И если изучить соответствующую информацию, можно исключить немало затруднений в процессе заключения договора.

Законодательные нормы

Какой срок освобождения квартиры после продажи? Дело все в том, что однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно смотреть каждый договор “о продаже” отдельно. От него будет многое зависеть.

Тем не менее по закону подразумевается, что на момент подписания соглашения и передачи недвижимости покупателю, прежние собственник освободил помещение. Это самый безопасный вариант развития событий.

Отсюда следует, что гражданину рекомендуется сначала выписаться, а затем уже заниматься продажей собственности. В противном случае с поиском клиентов не исключены серьезные проблемы и конфликты.

Соглашение играет роль

Освобождение квартиры после купли-продажи – это крайне важный нюанс, о котором мало кто задумывается. И определяется, как правило, оно при помощи договора установленной формы.

По закону необходимо подписывать соглашение “о продаже”, в котором четко прописано время, выделенное гражданину на выписку и фактическое освобождение жилья. При нарушении оных пострадавшая сторона (покупатель) может обратиться в суд для принудительной выписки продавца.

Востребование и “очистка” жилья

Время освобождения квартиры после продажи в идеале регулируется договором установленной формы. Если в нем не указан данный период, придется обращаться к законодательным нормам и судебной практике.

Если соглашение “о продаже” предусматривает востребование имущества, то освободить жилье прежний собственник должен либо до установленной тем же договором даты, либо не позже чем через неделю.

На самом деле все не так уж и трудно. Особенно если основательно и серьезно подойти к составлению договора купли-продажи.

Индивидуальные случаи

Какой срок освобождения квартиры после продажи установлен в России? Как уже было сказано, дать однозначный ответ на подобный вопрос не получится. Многое зависит от условий, прописанных в соглашении купли-продажи.

Как уже было сказано, в идеале время, отведенное на выписку граждан из жилья, устанавливается договором установленной формы. Только на практике дела обстоят иначе.

Например, можно прописать, что жилье освобождается после определенных обстоятельств. Скажем, после передачи денежных средств продавцу. Или в момент регистрации факта перехода прав на недвижимость.

Соответственно, срок освобождения квартиры после продажи по закону устанавливается в индивидуальном порядке. Если точная дата в соглашении не прописана, ее отсутствие может сыграть с участниками операции злую шутку.

Если не выписаться

Освобождение квартиры после продажи в РФ предусматривает выписку жильцов и фактическое оставление жилья. Только не все согласны на отказ, скажем, от прописки.

Если не освободить вовремя жилье, недвижимость могут отобрать в принудительном порядке. Покупатель имущества имеет право обратиться в письменной форме к продавцу и требовать освобождения жилья.

Кроме того, нерадивых продавцов могут принудительно (в судебном порядке) выписать и фактически “выставить за дверь”. Такая практика встречается в основном тогда, когда ДКП составлен юридически неграмотно.

Правильное соглашение – это залог успеха. Если с его составлением возникают проблемы, необходимо в первую очередь обратиться к нотариусу для устранения затруднений.

Что может сделать продавец

Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.

Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.

Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.

На практике некоторые пытаются “поторопить” прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.

Устное обсуждение

Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.

Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.

Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.

Обязательно ли выписываться

Физическое освобождение квартиры после продажи устанавливается по указанным выше принципам. Но как быть с непосредственной пропиской? Нередко граждане зарегистрированы по одному адресу, а фактически проживают по-другому. И такая ситуация доставляет собственникам жилья немало хлопот.

Как уже было сказано, необходимо четко прописывать в соглашении купли-продажи сроки освобождения жилой территории – как фактически, так и по документам. При отсутствии соответствующего раздела законом предусматривается, что бывший владелец еще перед заключением ДКП снялся с регистрации.

Обязательно ли человек, продающий жилье, должен выписываться? Вообще, нет. Права собственности от регистрации никак не зависят. Поэтому огромную роль необходимо обращать на текст подписанного соглашения. В нем можно указать, что фактически собственник освободит территорию к той или иной дате, а по документам – нет.

Если в жилье остались жильцы

Выписка из квартиры после продажи квартиры – это не обязательный пункт, но он обычно подразумевается под выселением. Ранее было сказано, что иногда в ДКП прописан только пункт о непосредственном фактическом освобождении жилья, но не о прописке.

Что делать, если после регистрации соглашения купли-продажи покупатель заметил, что на территории остались жильцы? Тут все зависит от обстоятельств. А точнее – от договора установленной формы.

Возможны следующие варианты развития событий:

  1. В договоре не прописан срок выписки вообще. Тогда продавца недвижимости можно выписать через суд.
  2. В соглашении указано, что прежний собственник будет после продажи жилья иметь право на сохранение прописки неопределенный срок. Данная картина доставит немало хлопот. Выписать через суд продавца можно будет, но придется доказать, что фактически “нарушитель” проживает в другом месте.
  3. Договор содержит определенные временные рамки, в которые должно произойти освобождение квартиры после купли-продажи. Нужно просто ждать окончания соответствующего периода. Если условия соглашения нарушаются – действовать согласно указанным ранее принципам.

Соответственно, каждый случай будет рассматриваться судом в индивидуальном порядке. Неграмотно составленный или неполный ДКП – это огромная проблема и для покупателя, и для продавца.

Советы продающей стороне

Не хочется сорвать освобождение квартиры после продажи? Эксперты уверяют, что соблюдение этих простых правил помогут избежать лишних проблем!

Выглядят они следующим образом:

  1. Перед выставлением жилья на продажу рекомендуется выписаться с территории.
  2. Физическое освобождение квартиры после продажи по закону прописывают в соглашении. Желательно, чтобы к моменту заключения сделки жилье было освобождено покупателем.
  3. Перед подписанием соглашения установленной формы рекомендуется избавиться от несовершеннолетних жильцов. Наличие прописанного в квартире ребенка – это определенное обременение. Найти покупателей на такое имущество проблематично.
  4. Если в договоре не указать рамки освобождения жилья, законом предусматривается, что после подписания соглашения территория должна быть передана покупателю и отчуждена у продавца.

Соответственно, отсутствие фактических и “документальных” жильцов в квартире или доме – это огромный плюс. Такой прием избавит от лишних проблем в будущем, а также повысит шансы на успешный поиск клиентов.

Советы покупателям

Сроки освобождения квартиры после продажи, как правило, больше интересуют покупателей, ведь именно им нужно будет добиваться выселения прошлых собственников недвижимости. Как правило, нужно придерживаться этих простейших советов, чтобы не столкнуться с дополнительными проблемами.

А именно:

  1. Внимательно читать все пункты соглашения о продаже и покупке недвижимости.
  2. В письменной форме оговаривать сроки освобождения квартиры после продажи. По закону предусматривается, что к моменту подписания договора жилье уже готово к заселению новых граждан.
  3. Отказываться от сделок с неоднозначными пунктами соглашений.
  4. Собирать любые доказательства того, что продавец обещает к определенному моменту освободить жилье. Например, может помочь переписка.

Вот и все. Если же покупатель “по ошибке” подписал соглашение, а в нем указано, что после продажи прежние жильцы не должны выписываться, придется подождать. За несколько месяцев нужно будет собрать доказательства того, что прописанные в квартире там не проживают. И только при таких условиях удастся избавиться от нерадивых жильцов.

О дате

Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.

Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, “После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье”.

В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.

Заключение

Мы выяснили, каковы сроки освобождения квартиры после продажи по закону. И с какими трудностями сталкиваются стороны, тоже.

Грамотно составленный ДКП – это ключ к успеху. Он избавит от возможных проблем и покупателя, и продавца. А если подготовить жилье к продаже заранее (выписаться и выехать фактически из него), то сделка пройдет крайне быстро и без негативных последствий.

Если в процессе подписания договора “о покупке” жилья возникли затруднения, лучше обратиться к юристу с копией соответствующего документа. А грамотное соглашение купли-продажи поможет составить опытный нотариус.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1568572345415108758/srok-osvobozhdeniya-kvartiry-posle-prodazhi-po-zakonu-data-oformleniya-zakonodatelnye-normy-i-sovety-yuristov/

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Кто остается собственником дома после подписания предворительного договора купли продажи

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.  А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.  В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.  Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

Пдкп при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Кто остается собственником дома после подписания предворительного договора купли продажи

При покупке квартиры в новостройке после заключения договора купли-продажи застройщик предлагает покупателю подписать акт приема-передачи квартиры. После этого на руки отдаются ключи.

В этот момент покупатель должен быть максимально внимательным, так как после подписания данного акта все претензии к застройщику будут считаться необоснованными.

Так что подписывать акт приема-передачи следует только после тщательной проверки жилья.

Данный акт оформляется в трех экземплярах: для застройщика, покупателя и регистрационной палаты. В нем указываются все данные о квартире и окончательный расчет между сторонами.
Если покупатель по каким-то причинам уклоняется от приема квартиры, застройщик имеет право составить акт приема-передачи в одностороннем порядке.

После этого этапа покупатель квартиры должен оформить право собственности на жилье. Кадастровый паспорт на жилье оформляется в БТИ в течение месяца. Далее покупатель отправляется в регистрационную палату для получения права собственности, которое так же готовится в течение месяца. Когда все эти формальности выполнены, покупатель считается законным собственником новой квартиры.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как принять квартиру в новостройке?

При покупке вторичного жилья у продавца остаются все документы, которые он имел до перепродажи квартиры, в частности, свидетельство о собственности. К этому пакету добавляется договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Эти же документы получает покупатель квартиры плюс кадастровый паспорт, техпаспорт из БТИ, справку из налоговой об отсутствии долгов, справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по членским взносам.

После покупки квартиры новый собственник должен в течение недели зарегистрироваться в ней и переоформить все договора на обслуживание (коммунальные платежи, телефон, интернет) на свое имя.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Судя по вопросу, деньги все-таки были переданы продавцу недвижимости.

Во-первых, каким образом продавцу были переданы деньги? Если рассматривать Петербург и Москву, то здесь на рынках недвижимости принята такая схема заключения сделок: деньги закладываются в депозитарий в расчетном центре по недвижимости под условие независимой выдачи денежных средств продавцу при выполнении определенных условий, описанных далее. Подписывается договор купли-продажи, подается на регистрацию в Росреестр. Стандартная схема выдачи денежных средств продавцу из депозитария, рекомендованная риелторским сообществом, следующая: не более 50% при предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи, не более 90% при предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи и справки формы 9 об отсутствии зарегистрированных в объекте лиц. Последние 10% выдаются после наступления остальных вышеперечисленных условий по предоставлении акта приема-передачи объекта.

Под «зарегистрированным договором» по новым правилам Росреестра мы понимаем выписку из ЕГРП, содержащую информацию о новом собственнике, данные кадастрового паспорта, информации об отсутствии обременений в пользу третьих лиц. В других регионах зачастую распространена более простая схема взаиморасчетов, когда покупатель отдает продавцу деньги непосредственно при подписании договора купли-продажи, а потом идет его регистрировать.

Таким образом, если договор подписан и деньги переданы, продавец и покупатель в первую очередь должны подать его на регистрацию в Росреестр. Там же через две недели покупатель должен обратно получить пакет документов, подтверждающий его собственность.

Продавец должен предоставить покупателю форму 9, где написано, что он и все, кто проживал в квартире, сняты с регистрационного учета.

Далее продавец и покупатель должны подписать акт приема-передачи объекта, в котором покупатель принимает на себя все обязательства, связанные с сохранением объекта после подписания, принимает его в том виде, в котором его видит на момент подписания и не может более предъявлять претензии к продавцу.

Продавец передает в этот момент покупателю квитанции об оплате всех коммунальных платежей до акта приема-передачи и все комплекты ключей.

На момент подписания акта приема-передачи в квартире должны наличествовать (продавец не имеет права демонтировать данные вещи либо должен обеспечить их наличие) двери, окна, розетки, выключатели, сантехника (раковины в положенных местах), освещение в каждом помещении, при наличии газа обязательно должна быть газовая плита. Либо покупатель должен подписать, что принимает квартиру в несоответствующем виде, но делать этого он не обязан.

Также в момент получения любых денежных средств продавец обязан написать расписку на получение этих денег от покупателя, где должно быть указано, за что он их получил и точная сумма.

При получении 100% денежных средств продавец должен в последней расписке указать фразу: «Деньги получены полностью, претензий к покупателю (ФИО) не имею».

После выполнения всех этих условий продавец и покупатель могут уже навсегда расстаться.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Сколько времени можно жить без регистрации?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Олеся Обижаева:

Так как заключение договора купли-продажи недвижимости не имеет обязательного нотариального удостоверения, большинство таких сделок граждане проводят самостоятельно, не обращаясь за помощью к юристам, либо к нотариусам за удостоверением сделки. Желание сэкономить на услугах лиц, занимающихся практикой в данных вопросах, оставляет таких граждан в зоне риска. В особенности рискует покупатель, который может остаться и без денег, и без жилья.

Особое внимание нужно обратить на расчет денежными средствами, если они передаются наличными. В идеале наличные денежные средства следует провести через банковскую ячейку. В этом случае вариант того, что деньги окажутся фальшивыми, сводится к нулю.

Также при передаче наличных денег, нужно подстраховать себя распиской о передаче денежных средств или актом об их передаче.

Именно расписка, написанная от руки, с паспортными данными продавца и покупателя и в присутствии двух свидетелей, будет служить доказательством передачи денег.

Что касается передачи денег безналичным расчетом, наиболее безопасный вариант здесь использование безотзывного аккредитива.

После достижения согласования по всем условиям сделки и передачи денег следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Стороны должны предоставить пакет документов на недвижимость, заявление установленного образца, квитанция об оплате государственной пошлины.

Передача жилья подтверждается актом приема-передачи в соответствии с законодательством РФ и может быть осуществлена как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации перехода права собственности либо во время проведения регистрации. Важно помнить, что с 15 июля 2021 года привычное для всех свидетельство о праве собственности в бумажном виде больше не выдается, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРП (единый государственный реестр прав).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Существует ли рассрочка между частными лицами?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_nuzhno_sdelat_posle_zaklyucheniya_dogovora_kupli_prodazhi/6179

spec

Кто остается собственником дома после подписания предворительного договора купли продажи
Предварительный договор купли-продажи дома. Подводные камни.

Предварительный договор купли-продажи дома заключается тогда, когда по каким-либо причинам стороны не могут непосредственно заключить договор купли-продажи.

Такая ситуация может возникнуть, к примеру, если у покупателя нет в наличии всей требуемой суммы, или у продавца не готовы все необходимые документы (не прошла процедура вступления в наследство, не получено на руки судебное решение и т.п.).

Несомненным плюсом заключением предварительного договора купли-продажи дома становится то, что и покупатель и продавец в будущем получают возможность заключить договор купли-продажи конкретного дома по понятной стоимости.

Однако, несмотря на достаточную распространенность  сегодня практики заключения предварительных договоров, далеко не все представляют себе его суть и зачастую не уделяют такому договору должного внимания. Это в итоге может привести к неприятным последствиям.

Что же такое предварительный договор купли-продажи дома?

Чтобы правильно оценить возможные риски, следует, прежде всего, иметь представление о том, что из себя представляет предварительный договор и в какой форме его нужно составлять.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ предварительный договор обязует стороны заключить в будущем договор  передачи имущественных прав, оказания услуг или выполнения работ. То есть в нашем случае договор накладывает на стороны обязательство по заключению в будущем сделки с конкретным объектом недвижимости по заранее оговоренной цене.

Для того чтобы впоследствии договор считался действительным, следует тщательно придерживаться установленной законом формы составления договора согласно п.2 ст. 429 ГК РФ.

Образец предварительного договора.

Форма составления предварительного договора аналогична таковой для обычного договора купли-продажи. Основное же отличие заключается в том, что предварительный договор купли-продажи дома не требуется регистрировать в Росреестре.

Четыре основных проблемы заключения предварительного договора купли-продажи дома

Первая проблема заключается в том, что подчас на предварительный договор возлагаются избыточные функции и одна из сторон договора ждет от него слишком многого.

Рассмотрим распространенный пример. Стороны заключают предварительный договор и включают в него пункт о внесении задатка. Покупатель передает продавцу задаток и… тут могут начаться проблемы.

Дело в том, что передача задатка по предварительному договору законом не предусмотрена. Согласно ГК РФ задатком признается сумма, переданная одной из сторон в счет причитающихся ей платежей по заключенному договору  купли-продажи(!) в обеспечение его исполнения.

Предварительный же договор порождает всего лишь обязательства по заключению такого договора в будущем. То есть по предварительному договору не предусматривается ни передача недвижимого имущества, ни передача каких бы то ни было денежных сумм.

В итоге, в случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств по предварительному договору,  на суде переданная сумма не будет считаться залоговой со всеми вытекающими последствиями.

То есть, если покупатель по обоснованной причине отказывается заключать договор купли-продажи, он также может и обоснованно потребовать возвращения «залоговой» суммы.

И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Вторая проблема предварительного договора, напротив, состоит в преуменьшении его значимости.

То есть, заключив предварительный договор, одна из сторон не считает необходимым соблюдать его условия, считая, что никаких серьезных последствий для нее в результате этого не наступит.

Однако, в соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ в случае безосновательного уклонения от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи одной стороной, другая сторона вправе обратиться в суд.

И чаще всего суды подобные иски удовлетворяют. Более того, помимо принуждения к заключению основного договора купли-продажи суд нередко обязует необоснованно уклоняющуюся сторону возместить другой стороне убытки.

Проблема третья – отсутствие предмета договора.

В некоторых случаях сегодня практикуется заключение предварительного договора купли-продажи жилого дома тогда, когда самого дома по факту еще нет в собственности продавца. То есть дом либо еще не достроен, либо полностью не оформлен в собственность (продавец не вступил в права наследования и т.д.). Часто подобный договор предлагается к заключению компаниями-застройщиками.

С юридической точки зрения действительность такого договора сомнительна и он может быть оспорен в суде любой из сторон. При этом устоявшейся судебной практики решений по таким искам до сегодняшнего момента не сформировано, и суд, соответственно, может вынести решение как о действительности договора и необходимости выполнения обязательств по нему, так и его юридической ничтожности.

Проблема четвертая – стремление аннулировать договор.

Эта проблема вытекает из второй и третьей. То есть одна из сторон пытается найти веское основание для того, чтобы признать договор недействительным. Признание недействительным предварительного договора купли-продажи автоматически освобождает стороны от необходимости выполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи.

Возникает такая проблема в тех случаях, когда продавец получает более выгодное предложение или же покупатель находит более выгодный для себя вариант.

Основаниями признания договора недействительным могут стать при этом  ошибки при его составлении, такие как отсутствие установленных законом пунктов, или же наоборот, наличие в нем пунктов, противоречащих действующему законодательству.

Как избежать проблем

Самое важное – это строго придерживаться формы составления договора. В предварительном договоре должен быть четко и однозначно определен предмет договора. Необходимо указать в договоре все документы, на основании которых продавец владеет домом.

Следует проследить за тем, чтобы в договоре были указаны все паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических. В том случае, если одна из сторон действует по доверенности, следует указать ее реквизиты и убедиться, что данная доверенность действительно дает право на совершение сделки купли-продажи.

Также не лишним будет убедиться в дееспособности физического лица, заключающего с вами договор и отразить этот факт в договоре.

И наконец, следует обязательно прописать в договоре четкие сроки, в которые стороны должны будут заключить договор купли-продажи.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам достичь поставленных целей и сделать предварительный договор купли-продажи дома надежным и удобным инструментом планирования выгодных сделок с недвижимостью.

Источник: https://terres.ru/articles/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-podvodnye-kamni

Все легально
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: